Erfolgreich Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewehrt.

Das Amtsgericht Aachen (Az. 100 C 193/16) hat unserem Antrag auf Klageabweisung in einem Verfahren auf Zustimmung zur Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB stattgegeben. Zur Begründung führt das Amtsgericht Aachen in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung aus, dass ein über dem Mittelwert des Aachener Mietspiegels liegender Mietzins nur dann geltend gemacht werden kann, wenn seitens der Vermieter dargelegt wird, warum ein über dem Mittelwert liegender Meitzins gerechtfertigt ist.

„[…] Das Gericht schätzt bei Vorhandensein eines Mietspiegels unter Berücksichtigung der Wohnwertmerkmale den Basis-Mietzins innerhalb der Spanne des Mietspiegels. Der Beweiswert von Mietspiegeln gibt im Streitfall einen weiten Prüfungsrahmen für die Gerichte, wobei im Zivilprozess nur geprüft wird, was die Parteien vortragen oder was gerichtsbekannt ist, eine Prüfung von Amts wegen findet nicht statt. Jedenfalls der einfache Mietspiegel selbst ist kein Beweismittel in Sinne der ZPO, sondern Schätzungsgrundlage im Sinne von § 287 ZPO (vgl. LG Aachen, Urteil vom 11.10.2012 – 2 S 385/11). Dabei stellt allerdings der höchste Wert der Spanne für die Miete die Obergrenze (Kappungsgrenze) dar, in die die Mietsache im Rahmen des Mietspielges einzugruppieren ist, zumal andernfalls der Höchstwert des Mietspiegels nahezu beliebig überschritten werden könnte. Auch eventuelle Zuschläge fallen grundsätzlich unter die Grenze des höchsten Spannenbetrages und erhöhen ebenfalls nicht den höchsten Wert der Mietspanne (vgl. LG Aachen, aao.). Denn der würde in einem solchen Fall angesichts der Vielzahl von möglichen Zuschlägen jegliche Aussagekraft verlieren und für den Bereich der betroffenen Kommune keine Transparenz hinsichtilch der ortsüblichen Vergleichsmieten bieten.

Um dem Gericht folglich eine Grundlage für seine Schätzung unterhalb oder oberhalb des Mittelwertes der jeweiligen Spanne zu geben, bedarf es des jeweiligen Vortrages zu den einzelnen Wohnwertmerkmalen. Bei der Bewertung und Gewichtung der Wohnwertmerkmale ist zu berücksichtigen, dass ein Vermieter, der sein Mieterhöhungsbegehren mit einem konkreten Mietspiegel begründet, grundsätzlich an dessen Struktur und Wertungen gebrunden ist (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 558a BGB, Rn. 50). Zu- und Abschläge, die zum Gegenstand der Schätzung nach § 287 ZPO gemacht werden, haben sich daher an dem Mietspiegel zu orientieren. […]“

Lassen Sie sich bei der Durchsetzung und Abwehr von Mieterhöhungsbegehren von uns beraten.